来源：经济日报 作者： 2019-01-02 09:27:30
2018年12月29日，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）》（以下简称“报告”）。报告指出，一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起重视。
哪些城市中等收入者买不起房？
报告基于预期房价增长率估算住房使用成本时，划分了理性预期和非理性预期住房支付能力指数。
报告发现，理性预期下1998-2016年中国35大中城市平均房价收入比总体上呈上涨趋势，但中等收入者普遍房价支付能力较强，不存在严重的房价支付困难问题，只有上海、深圳、杭州、厦门、宁波、太原少数城市和个别年份中等收入者存在严重房价支付困难，存在“买不起房”问题。
非理性预期（过去3年和5年移动平均）下北京、上海、深圳、宁波、厦门、南京、福州、天津、郑州、武汉、石家庄、太原、西安等城市中等收入者很多年份存在“买不起房”问题。
况伟大指出，与理性预期相比，非理性预期容易引发房价预期过度乐观，使房价增长过高，导致“买不起房”。
从各线城市看，理性预期下，一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度总体上高于三线城市，负担不起的城市主要集中于一、二线城市。2016年上海和深圳成为中等收入者负担不起房价的一线城市，杭州、宁波和厦门是中等收入者负担不起房价的二线城市，而太原是仅有的中等收入者负担不起房价的三线城市。
非理性预期下，一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度显著高于三线城市，北京、上海、广州和深圳属于中等收入者负担不起房价的一线城市，天津、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、宁波和厦门近年来属于中等收入者负担不起房价的二线城市，石家庄、太原、福州和昆明近年来属于中等收入者负担不起房价的三线城市。
尽管一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者负担不起房价的城市不仅数量多，而且持续时间长，一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起相关政府部门高度警惕和重视。
况伟大建议，为防范住房泡沫和住房金融风险，保障住房市场健康可持续发展，必须对住房投机行为进行打击，严格执行“房住不炒”政策，但要因城、因时施策。
哪些城市中等收入者租不起房？
报告指出，租房者的住房支出收入比实际上为租金收入比，并根据住房支付能力划分标准，划分了中国中低收入者房租支付能力。
报告发现，1998-2016年中国35大中城市中等收入者无负担不起房租的城市，也无严重支付困难的城市。
2011-2016年北京、福州、昆明、南宁、太原、杭州、海口、成都8个城市以及2007-2014年深圳、大连、兰州、宁波、武汉、重庆、哈尔滨、厦门8个城市平均租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者住房支付困难，存在“租不起房”问题。
况伟大建议，为增进社会福利，保持租赁市场持续健康发展，可实施租金控制政策。
2013-2016年，贵阳、西宁、济南、南京、长春、郑州、长沙、天津、西安、上海、广州、银川、石家庄、南昌14个城市平均租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度住房支付困难，租房较困难。
2015-2016年，合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳、青岛5个城市平均租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在轻度住房支付困难，但能“租得起房”。
不仅一线城市中等收入者租金支付困难，存在“租不起”问题，而且二三线城市中等收入者存在租金支付困难，存在“租不起”问题。因此，况伟大建议，租金控制政策应因城施策。
哪些城市中等收入者既买不起房也租不起房？
报告指出，对于中低收入者而言，当住房支出收入比高于0.5时，无论负担不起还是严重支付困难，中低收入者同样存在“租不起房”和“买不起房”问题。
报告发现，理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中低收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市。
在非理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中等收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，2016年“买不起但租得起”城市由理性预期的6个增至3年适应性预期的11个；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，但买不起租得起的城市逐年增加，由1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、长春、上海、合肥、郑州、成都、贵阳、昆明、西安12个城市增至2016年的北京、天津、石家庄、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武汉、重庆、西安、宁波、厦门、深圳16个城市。
况伟大认为，非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力，建议为增强中低收入者的房价支付能力，应进一步打击投机，使预期回归理性。
